DEL LADRILLO AL CRÉDITO PRIVADO EN EE. UU.

Cuando el inversionista deja de comprar el ladrillo y empieza a financiarlo

Durante muchos años, el inversionista latinoamericano o no especializado que quería empezar a invertir en Estados Unidos tenía una ruta casi natural: comprar un apartamento, una casa o una pequeña propiedad de renta. El razonamiento era simple y poderoso: Estados Unidos ofrecía seguridad jurídica, profundidad de mercado, valorización histórica y una moneda fuerte. En otras palabras, el real estate era visto como una puerta de entrada ordenada al patrimonio en dólares.

Sin embargo, desde 2023 esa ecuación dejó de ser tan automática. No porque el inmueble haya perdido valor como activo patrimonial, sino porque el flujo de caja se volvió más estrecho. Las tasas hipotecarias subieron, los precios no corrigieron lo suficiente, los seguros se encarecieron, los impuestos y costos de mantenimiento aumentaron, y la venta de viviendas se desaceleró a niveles no vistos en casi tres décadas. En 2024, las ventas de viviendas existentes en EE. UU. cerraron cerca de 4,06 millones de unidades, el nivel anual más bajo desde 1995, mientras el precio mediano alcanzó US$407.500; en 2025, las ventas permanecieron prácticamente en el mismo nivel y el precio mediano subió a US$414.400. (Eye On Housing)

Al mismo tiempo, y casi por la puerta de atrás, otro mercado empezó a ganar protagonismo: la deuda privada inmobiliaria. A medida que los bancos fueron más cautelosos para financiar construcción, desarrollo y comercial real estate, los fondos de crédito privado comenzaron a ocupar ese espacio. El resultado es un cambio importante para el inversionista: tal vez la oportunidad ya no esté solamente en comprar el inmueble, sino en financiar a quienes lo construyen.

El tamaño del mercado: no es una historia pequeña

Para entender la magnitud del cambio, conviene mirar primero el tamaño del tablero. A diciembre de 2025 (Cuadro No 1), los bancos comerciales de EE. UU. tenían aproximadamente US$18,93 trillones en crédito bancario total y US$13,30 trillones en préstamos y leasing. Dentro de ese universo, los préstamos inmobiliarios sumaban cerca de US$5,75 trillones, de los cuales US$2,68 trillones correspondían a préstamos residenciales y US$3,06 trillones a comercial real estate. Además, dentro del crédito inmobiliario comercial, los préstamos de construcción y land development alcanzaban alrededor de US$454.500 millones. (Reserva Federal)

Estas cifras muestran que el real estate sigue siendo una columna central del sistema financiero estadounidense. Pero, precisamente por ese tamaño, los bancos no pueden prestarle al sector sin límites. La regulación bancaria estadounidense exige especial vigilancia cuando los préstamos de construcción, desarrollo y tierra superan ciertos umbrales frente al capital regulatorio, y también cuando la exposición total a comercial real estate se vuelve elevada en relación con el capital del banco. (Reserva Federal)

Cuadro No 1. Cartera Inmobiliaria de los EEUU por destino 2025

Indicador relevante	Valor aproximado
Crédito bancario total en EE. UU.		US$18,93 trillones
Préstamos y leasing bancario total		US$13,30 trillones
Préstamos inmobiliarios bancarios		US$5,75 trillones
Préstamos residenciales bancarios		US$2,68 trillones
Préstamos commercial real estate bancarios		US$3,06 trillones
Construction & land development loans		US$454.500 millones
Multifamily loans en bancos		US$627.300 millones

Aquí aparece la deuda privada. El mercado global de private credit superó los US$2,1 trillones en activos y capital comprometido, con cerca de tres cuartas partes concentradas en Estados Unidos. Además, estimaciones de mercado citadas por S&P Global proyectan que el private credit podría pasar de unos US$2,28 trillones en 2025 a cerca de US$4,50 trillones en 2030. (IMF)

Ahora bien, no todo ese private credit financia construcción inmobiliaria. Sin embargo, la tendencia es clara: cuando el banco reduce exposición, el crédito privado entra a llenar el espacio. En commercial real estate, el saldo de deuda hipotecaria comercial se acercaba a US$4,9 trillones en el segundo trimestre de 2025, mientras las originaciones comerciales habrían llegado a unos US$634.000 millones en 2025, con una proyección cercana a US$805.000 millones para 2026. (Principal Asset Management)

Real estate directo: el activo sigue siendo sólido, pero el flujo se volvió más exigente

El real estate directo no perdió su atractivo esencial. Sigue siendo un activo tangible, dolarizado, financiable y respaldado por una demanda estructural de vivienda. De hecho, diferentes estimaciones siguen mostrando una escasez importante de vivienda en Estados Unidos, con déficits medidos en varios millones de unidades. Esa falta de oferta sostiene la tesis de largo plazo del activo inmobiliario. (Principal Asset Management)

El problema, sin embargo, está en la rentabilidad corriente. En 2024, ATTOM estimó que el rendimiento bruto anual de alquiler para viviendas de tres habitaciones fue de 7,55%; en 2025, ese rendimiento bajó ligeramente a 7,45%. A primera vista, esos números parecen atractivos. Pero son rendimientos brutos: no descuentan hipoteca, seguros, property taxes, mantenimiento, administración, vacancia, reparaciones ni costos de transacción. (ATTOM)

La presión más fuerte vino por el lado financiero. Las tasas hipotecarias permanecieron durante buena parte de 2024 y 2025 en niveles cercanos al 6%–7%, muy por encima del costo del dinero que impulsó el boom de 2020–2021. Incluso en abril de 2026, Freddie Mac reportaba una tasa promedio de 6,23% para la hipoteca fija a 30 años, todavía alta frente al ciclo de dinero barato anterior. (Freddie Mac)

Un ejemplo ayuda a ver el cambio. Si se toma el precio mediano de vivienda existente de 2025, US$414.400, y se aplica un rendimiento bruto de alquiler de 7,45%, el ingreso bruto anual sería de aproximadamente US$30.900. Pero si el inversionista financia el 70% de la compra —unos US$290.000— con una hipoteca cercana al 6,5% a 30 años, el servicio anual de deuda estaría alrededor de US$22.000. Es decir, antes de impuestos, seguros, mantenimiento y vacancia, ya se habría consumido una parte muy importante del ingreso bruto. Este cálculo es ilustrativo y parte de los precios medianos, tasas hipotecarias y rendimientos brutos reportados para el mercado estadounidense. (AP News)

A eso se suma una segunda presión: los costos operativos. El Departamento del Tesoro de EE. UU. reportó que las primas de homeowners insurance crecieron 8,7% por encima de la inflación entre 2018 y 2022, y que en zonas de alto riesgo las primas promedio fueron 82% superiores a las de zonas de menor riesgo. Además, el Census Bureau señaló que más de 5,3 millones de hogares pagaban más de US$4.000 anuales en seguro de propiedad en 2023. (U.S. Department of the Treasury)

Por eso, aunque el real estate sigue teniendo sentido patrimonial, la inversión dejó de ser “comprar y esperar”. En el ciclo 2024–2025, el inversionista que compró caro, con hipoteca alta y costos crecientes, pudo encontrarse con una propiedad que preserva valor, pero que genera poco flujo neto. En muchas ciudades, el retorno neto después de gastos puede comprimirse hacia niveles de 3%–5%, e incluso menos si hay vacancia, reparaciones mayores o seguros elevados. Esta última cifra no es un promedio oficial nacional, sino una estimación razonable derivada de comparar rendimientos brutos de alquiler con los costos financieros y operativos observados. (ATTOM)

Deuda privada inmobiliaria: el negocio de financiar el cuello de botella

Mientras el inversionista individual enfrentaba menores márgenes en la compra directa, los desarrolladores inmobiliarios enfrentaban otro problema: conseguir financiación. Los bancos no desaparecieron del mercado, pero se volvieron más selectivos. La encuesta Senior Loan Officer Opinion Survey de la Reserva Federal mostró en 2025 estándares todavía restrictivos para commercial real estate, incluyendo construcción y desarrollo de terrenos, aunque con cierta estabilización hacia finales del año. (Reserva Federal)

La razón es sencilla: los bancos estaban mirando simultáneamente tres riesgos. Primero, tasas altas que encarecen el repago. Segundo, valores inmobiliarios comerciales ajustados en varios segmentos. Y tercero, exigencias regulatorias y de capital que obligan a administrar con más cuidado la concentración en real estate. En ese entorno, muchos proyectos viables no necesariamente quedaban sin demanda, sino sin el crédito bancario suficiente o en los términos que necesitaban. (Reserva Federal)

Ahí aparece el fondo de deuda privada. Su función no es comprar el inmueble, sino prestar contra él. El fondo puede financiar adquisición de tierra, construcción, terminación de obra, refinanciación puente o recapitalización del proyecto. A cambio, exige una tasa, garantías, covenants, prioridad de pago y, en muchos casos, un loan-to-cost o loan-to-value más conservador que el financiamiento bancario tradicional.

En 2025, las condiciones del mercado favorecieron esta tesis. Según Principal Asset Management, las originaciones de commercial real estate aumentaron 47% en los primeros tres trimestres de 2025, y la deuda hipotecaria comercial en circulación se acercó a US$4,9 trillones. Además, MBA proyectó que las originaciones comerciales pasarían de unos US$633.700 millones en 2025 a US$805.500 millones en 2026, con multifamily aumentando de US$330.600 millones a US$399.200 millones. (Principal Asset Management)

En términos de tasas, la rentabilidad de la deuda inmobiliaria privada se volvió más interesante porque el préstamo se origina sobre una tasa base elevada más un spread. En el cuarto trimestre de 2025, Altus Group reportó Term SOFR en 3,99%, spreads senior de bajo apalancamiento cerca de 253 puntos básicos sobre SOFR y tasas all-in para construcción alrededor de 6,30%, por debajo del 6,65% de un año antes. (Altus Group)

Para el inversionista, esto significa que un fondo bien estructurado puede capturar retornos corrientes más previsibles que el inmueble directo. Principal Asset Management reportó que los open-ended CRE debt funds generaron un retorno neto anualizado de 6,2% desde 2014, mientras que el private credit norteamericano mostró retornos anualizados de 8,7% en el mismo período, según datos de Preqin citados por la firma. (Principal Asset Management)

La diferencia central es esta: en el inmueble directo, el inversionista gana si la renta neta y la valorización compensan costos, deuda e iliquidez. En la deuda privada, el inversionista gana si el prestatario paga y si la garantía protege el capital en caso de incumplimiento. Es decir, se cambia riesgo operativo por riesgo de crédito.

Comparación de inversión: comprar el activo o financiarlo

Variable	Real estate directo	Fondo de deuda privada inmobiliaria
Capital invertido	Compra de propiedad, usualmente con equity más hipoteca	Participación en un fondo que presta a proyectos
Escala del mercado	Préstamos inmobiliarios bancarios: US$5,75 trillones; residential loans: US$2,68 trillones	Private credit global: más de US$2,1 trillones; deuda hipotecaria comercial: cerca de US$4,9 trillones
Retorno esperado	Renta neta + valorización	Intereses, fees y repago de principal
Retorno bruto observado	Yield bruto de alquiler: 7,55% en 2024 y 7,45% en 2025	CRE debt funds open-ended: 6,2% neto anualizado desde 2014; private credit norteamericano: 8,7% anualizado
Riesgo principal	Vacancia, costos, seguros, impuestos, reparaciones y tasa hipotecaria	Default del sponsor, retrasos de obra, refinanciación y calidad de garantías
Liquidez	Baja; depende de venta del inmueble	Baja o media; depende de ventanas de redención o plazo del fondo
Control	Alto, pero exige administración	Bajo; depende del gestor
Perfil ideal	Inversionista con conocimiento local y capacidad operativa	Inversionista que busca ingreso financiero y diversificación

La primera fortaleza del real estate directo es psicológica y patrimonial: el inversionista entiende lo que posee. Puede visitar la propiedad, mejorarla, arrendarla, venderla o mantenerla. Además, en una economía con déficit de vivienda, el activo tiene una base de demanda real. Pero esa misma inversión exige gestión. El inmueble no paga solo: hay que cobrar, mantener, asegurar, reparar y, en ocasiones, enfrentar meses sin inquilino.

La deuda privada, por el contrario, no ofrece la emoción de ser propietario, pero sí puede ofrecer una lógica financiera más limpia. El inversionista no depende de que la renta suba todos los años, sino de que el crédito haya sido bien originado. Si el préstamo es senior, con garantías reales, buen margen de equity del desarrollador y baja exposición a proyectos especulativos, el riesgo puede estar mejor acotado que en la compra directa de una sola propiedad.

No obstante, sería un error presentar la deuda privada como una inversión sin riesgo. El Fondo Monetario Internacional ha advertido que el crecimiento acelerado del private credit merece vigilancia por su menor transparencia, valoraciones menos frecuentes, interconexiones con bancos y aseguradoras, y posibles tensiones de liquidez en escenarios adversos. (IMF)

Por eso, la comparación correcta no es “real estate bueno” contra “deuda privada mala”, o viceversa. La comparación real es entre dos formas de asumir exposición inmobiliaria: una basada en propiedad y gestión directa; la otra basada en crédito, garantías y selección de gestor.

¿Qué se puede hacer 2026–2030?

La primera oportunidad está en la escasez de vivienda. Mientras Estados Unidos mantenga un déficit estructural de unidades, seguirá existiendo demanda para construir, especialmente en multifamily, workforce housing, build-to-rent y vivienda en mercados con crecimiento poblacional. Esto no significa que todos los proyectos serán exitosos, pero sí que la necesidad económica de nueva oferta sigue presente. (Principal Asset Management)

La segunda oportunidad está en los vencimientos de deuda. Principal Asset Management señaló que aproximadamente US$2,1 trillones de préstamos CRE vencen en los próximos tres años. Esa pared de vencimientos puede abrir espacio para fondos de deuda privada que refinancien activos viables, aporten capital puente o reestructuren proyectos con buena ubicación pero mala estructura financiera. (Principal Asset Management)

La tercera oportunidad está en la normalización gradual del mercado de crédito. Si las tasas bajan lentamente, los desarrolladores podrían mejorar su capacidad de refinanciación y venta, mientras los fondos todavía capturan spreads atractivos. Sin embargo, si las tasas bajan demasiado rápido, los nuevos préstamos podrían ofrecer menores cupones. Por eso, el mejor escenario para la deuda privada no es necesariamente una caída abrupta de tasas, sino un entorno de tasas moderadamente altas, inflación contenida y actividad inmobiliaria reactivándose de forma selectiva.

Finalmente, hay una oportunidad para el inversionista no especializado: acceder al real estate sin tener que operar una propiedad. Un fondo de deuda bien administrado puede diversificar por proyectos, sponsors, geografías y plazos. Esa diversificación es difícil de replicar para un inversionista que compra una sola casa o apartamento.

¿Qué hay que monitorear 2026–2030?

La amenaza más visible para el real estate directo es que los costos sigan subiendo más rápido que los ingresos. Seguros, taxes, mantenimiento y vacancias pueden consumir buena parte de la renta. En estados como Florida, Texas o California, donde los riesgos climáticos y los costos de seguro son más relevantes, la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta puede ser especialmente amplia. (U.S. Department of the Treasury)

La segunda amenaza es que las tasas hipotecarias permanezcan elevadas. Si la hipoteca a 30 años se mantiene cerca de 6%–7%, la affordability seguirá limitada, el volumen de ventas podría continuar débil y la salida de proyectos nuevos será más difícil. Esa situación puede afectar tanto al comprador de vivienda como al fondo que financia construcción. (Freddie Mac)

Para la deuda privada, la principal amenaza es la mala originación. Cuando demasiado capital persigue las mismas oportunidades, los spreads se comprimen, los covenants se relajan y los fondos pueden empezar a aceptar riesgos que no compensan la rentabilidad ofrecida. Además, en construcción siempre existen riesgos de sobrecostos, retrasos, permisos, fallas del contratista, ventas más lentas o refinanciación insuficiente.

La última amenaza es la iliquidez. Tanto el inmueble como el fondo pueden ser difíciles de vender en momentos de estrés. Pero hay una diferencia importante: en el inmueble, el inversionista ve el activo; en el fondo, depende de reportes, valorizaciones y decisiones del gestor. Esa menor transparencia exige due diligence más estricta antes de invertir. (IMF)

¿Cuál puede ser la mejor opción?

Para el inversionista no especializado, la pregunta ya no debería ser simplemente: “¿Compro una propiedad en Estados Unidos?”. La pregunta más precisa debería ser: “¿Quiero administrar directamente un activo inmobiliario o prefiero capturar el ingreso financiero que produce la necesidad de financiarlo?”.

En el ciclo 2024–2025, el real estate directo siguió siendo una inversión patrimonial relevante, pero menos generosa en flujo. Los precios se mantuvieron altos, las ventas fueron débiles, las hipotecas siguieron caras y los costos operativos aumentaron. Bajo esas condiciones, comprar un inmueble puede ser una buena decisión si el inversionista tiene acceso a una oportunidad específica, conoce el mercado local, puede comprar con bajo apalancamiento y está dispuesto a gestionar el activo.

Sin embargo, para un inversionista que busca exposición inmobiliaria en dólares, ingreso corriente y menor carga operativa, la deuda privada inmobiliaria aparece como una alternativa más eficiente. No porque sea más simple, sino porque permite capturar el cambio estructural del mercado: bancos más selectivos, desarrolladores con necesidad de capital y un volumen importante de deuda inmobiliaria que deberá refinanciarse entre 2026 y 2030.

La recomendación, entonces, sería clara pero prudente: para el inversionista no especializado, un fondo de deuda privada inmobiliaria senior, diversificado, con garantías reales, bajo loan-to-cost, gestores probados y baja exposición a proyectos especulativos puede ser una mejor primera opción que comprar directamente una propiedad. El inmueble directo sigue siendo atractivo para quien tiene tiempo, conocimiento local y capacidad de gestión. Pero en el nuevo ciclo, el retorno más interesante podría no estar en ser dueño del ladrillo, sino en financiarlo con disciplina.

Referencias

Altus Group. (2026). Los mercados de deuda inmobiliaria comercial en EE.UU. cierran 2025 con mayor solidez. (Altus Group)

Associated Press. (2026). Las ventas de viviendas en 2025 se mantienen en mínimos de 30 años, con precios altos e hipotecas exigentes. (AP News)

ATTOM. (2024). Informe del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares – 1T 2024. (ATTOM)

ATTOM. (2025). Los 10 principales condados para invertir en alquileres unifamiliares en 2025. (ATTOM)

Federal Reserve Board. (2025). Activos y pasivos de los bancos comerciales en Estados Unidos —H.8. (Reserva Federal)

Federal Reserve Board. (2025). Encuesta sobre prácticas de crédito bancario (Senior Loan Officer Opinion Survey) — julio de 2025. (Reserva Federal)

Federal Reserve Board. (2025). Encuesta sobre prácticas de crédito bancario (Senior Loan Officer Opinion Survey) — octubre de 2025. (Reserva Federal)

Freddie Mac. (2026). Encuesta del mercado hipotecario primario. (Freddie Mac)

Fondo Monetario Internacional. (2024). El mercado de crédito privado de rápido crecimiento, cercano a los 2 billones de dólares, requiere mayor seguimiento. (IMF)

Mortgage Bankers Association. (2025). Pronóstico MBA CREF: se espera que las originaciones de hipotecas comerciales y multifamiliares aumenten en 2026. (MBA)

National Association of Home Builders. (2025). Las ventas de viviendas existentes en mínimos de casi 30 años pese a mejoras en diciembre. (Eye On Housing)

Principal Asset Management. (2026). Deuda inmobiliaria privada: un 2025 destacado, con mayor potencial de crecimiento. (Principal Asset Management)

S&P Global Market Intelligence. (2025). Los principales actores del crédito privado proyectan un fuerte crecimiento hacia 2030. (S&P Global)

U.S. Census Bureau. (2025). Costos del seguro de vivienda y asequibilidad habitacional. (Census.gov)

Departamento del Tesoro de EE.UU. (2025). Los costos del seguro para propietarios aumentan mientras la disponibilidad disminuye. (U.S. Department of the Treasury)